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购房者谈“押”色变,贺州这些“紫房子”到底是什么情况?

2022-11-03 15:40:30    新贺州房产网     楼盘行情     来源:新贺州房产网


11月的第一天,旭H集团正式宣布违约,成为了地产圈的大新闻。

你可以对旭H不太了解,但知道它是全国百强房企,也曾被称为房企中的“示范生”,就够了。

爆雷的名单再次添上百强房企的一笔,本就飘摇的楼市,更是风声鹤唳。

说一千道一万,还是因为,缺钱。

在“保交付”的面前,现在购房者对房企和项目的资金情况,也是谨小慎微。

最近有部分购房者注意到,贺州的房地产信息公示平台上显示有一批“紫房子”,被标示为“在建工程抵押”,这是怎么回事?

▲贺州部分在建工程抵押楼栋公示情况

根据系统上的提示可以清晰的看到,房屋的交易状态通常分为四种:

绿色——未售

黄色——已网签

蓝色——已备案

紫色——在建工程抵押

▲贺州部分非在建工程抵押楼栋公示情况

前三者浅显易懂,但看到“抵押”两个字,很多人恐怕脸色要变了。

大家知道,“抵押”通常用于资金紧张的时候,以资产作为一种担保来获得借款的方式,如果到期还不上钱,抵押权人是有权利申请查封或处置抵押物的。

所以,关于楼盘出现在建工程抵押的情况,我们也整理了几个普遍较为关注的问题:

1、什么是在建工程抵押?

2、在建工程抵押=有烂尾风险?

3、如何知道自己买的房子是否存在抵押的情况?

4、在建工程抵押的房子能不能买?买房后发现存在在建工程抵押怎么办?

我们查找了相关的文件规定,以及通过向有关专业人士咨询了解,如果你对在建工程抵押的房屋有疑问,不妨一起往下看。


1、什么是在建工程抵押?

根据定义,在建工程抵押是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

需要注意的是,在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物,不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押,在建工程抵押的商品房,经过抵押权人的同意,是可以进行销售的。

其中主要涉及到两个法律法规,一是建设部出台的《城市房地产抵押管理办法》,二是《担保法》。

到这里,首先可以明确的是,办理在建工程抵押、销售在建工程抵押的商品房,是房地产行业中符合法律法规的一种融资方式。


2、在建工程抵押=有烂尾风险?

在建工程抵押在房地产行业中,是一种常见的融资方式,因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,银行往往也乐于采用。

开发商为什么要办理在建工程抵押?

简单一点的类比,在建工程抵押好比一个工厂花了100万建好厂房、买好机器,并拥有生产技术,现在需要再投入50万购买原料,能生产价值500万的商品,但没有充裕的资金了。

这个时候,工厂将厂房、机器抵押给银行获得50万的贷款用于购买原料,在商品完成生产和销售后,工厂将销售所得的收益用于偿还贷款。

银行获得利息收入,工厂实现利润,消费者得到商品,正常情况下,在这个闭环中是可以做到良性循环的。

企业在生产经营过程中,通过银行贷款的方式获得资金,用于投入生产或扩张业务,使其能实现更多的收益,也是有效推动经济发展的正常商业行为。

特别之处在于,一般的商品是以成品形式进行销售,如果企业无法完成生产,那么消费者要承担的“损失”可能只是买不到。

而商品房是预售的,并且是大宗商品。

如果其中有环节断开,比如销售不理想无法及时还款,比如利润不足以覆盖还款,甚至更恶劣的存在资金挪用等情况,那么楼盘就有可能出现烂尾、银行申请查封变卖抵押物等情况。

毫无疑问的是,在建工程抵押是为了获得资金,不能说完全没有风险,但也不能以此断定开发商的资金情况和经营风险。

同上一个例子,工厂选择贷款50万,可能是真的没钱买原料,也可能是持有50万的现金,但选择用于应对其他经营情况,或是购买新的机器提高生产能力,也有可能……

企业进行融资通常并不是单一的行为,是多重环境和因素综合考虑下做出的经营决策,风险的大小,更多还是取决于企业的经营本身。

回到房地产行业中来说,除了在建工程抵押之外,房企还可以有土地抵押、发行债券等多种方式进行融资。

所以,没有在建工程抵押,不意味着开发商就不存在其他抵押和负债情况,同理,有在建工程抵押也不能说明楼盘会烂尾。

要评估一个房企和楼盘的经营状况和资金风险,还是需要进行“立体”的了解和衡量,难以以偏概全。


3、如何知道自己买的房子是否存在抵押的情况?

不管是没买房,还是已经买了房的,但凡自己手里没拿着不动产权证的,看到上面可能会有些心慌。

毕竟自己花了几十万甚至上百万买来的房子,谁也不想到头来会是“竹篮打水一场空”。

想知道自己的房子,或者要买的房子有没有存在在建工程抵押或其他抵押的情况,可以查看一下商品房买卖合同

▲房屋存在土地抵押的合同示例

其中有一条列明房屋的抵押情况(通常在前面几页),包括是否有抵押、抵押类型、抵押给谁、还款周期等,并在有关政府机构进行登记。

同时如果有抵押的房屋要进行销售,需要附有抵押权人同意商品房转让的证明。

▲房屋不存在抵押的合同示例

正式网签备案的商品房买卖合同,能很好的了解房屋的产权归属及抵押情况。

不过需要提醒的是,此条款仅能证明该套房屋在合同签署时是否存在抵押情况,不能证明开发商通过其他方式进行的抵押或融资情况,以及后续何时完成相关的还款和解押手续等。 

对房屋抵押和权属情况不确定的,可以向不动产登记中心进行查询和了解。


4、在建工程抵押的房子能不能买?买房后发现存在在建工程抵押怎么办?

在建工程抵押的房子,潜在的风险主要有两方面:

一是开发商出现资金周转不良的情况;

二是影响产权办理。

前面说到,在建工程抵押是房地产行业常见的融资方式。所谓成也萧何,败也萧何,没钱要借钱,那么有抵押,关键就在于解押。

从有关从业人员处,我们了解了一下在建工程抵押房屋一般的交易流程:

①开发商(抵押人)向银行(抵押权人)办理在建工程抵押贷款,并获得同意商品房进行销售的相关证明,在有关政府机构进行登记;

②开发商与购房者达成交易后,办理商品房买卖合同的网签与备案;

③购房者向银行申请个人住房按揭贷款,银行根据购房者的资质情况进行审批;

④开发商按抵押贷款合同的约定向银行进行还款,办理解押手续。

⑤该套房产作为购房者名下的资产,以个人住房按揭贷款的方式抵押给银行,银行进行审批放款,将房款支付给开发商。

对于购房者来说,购买在建工程抵押或非在建工程抵押的商品房,一般在交易流程和手续办理上没有明显的差别,只需开发商与银行、政府机构办理好相关的抵押解押手续即可。

在实际执行中,根据开发商和银行约定的贷款政策不同,以上流程可能会存在一定的差异,其中有三个重点可以关注:

1、购房者办理的房屋按揭贷款,开发商办理的是在建工程抵押贷款,都属于抵押贷款,但类型不同。

2、房屋产权由开发商向购房者转让,但在建工程抵押的债务人依然是开发商。

3、同一套房产,银行不能接受开发商和购房者两个主体进行重复抵押。

简单的说,如果购买在建工程抵押的商品房,办理了商品房网签备案并完成按揭放款,那么一般情况下,说明该套房产已完成在建工程抵押的解押手续。

根据有关案例显示,后期即使开发商因为无法还款或其他问题违约,法院不支持银行对该套房产行使查封或拍卖的权利,只能向开发商追讨款项,不涉及购房者。

但如果是全款购房的,建议通过其他方式和途径,确认房屋是否已完成解押手续 ,以免后期影响产权办理等。


总个结:


房地产行业融资和抵押情况,普遍且复杂,很难用短短的一篇文章说清楚来龙去脉,是非因果。


贺州有不少楼盘以在建工程抵押、土地抵押等方式获取资金,办理在建工程抵押的通常只是部分楼栋。


随着销售和回款,开发商陆续进行还款解押,房屋的抵押状态也会陆续解除,不少项目也已完成交付和办理不动产权证。


比如第三个问题中友情提供存在土地抵押情况合同示例的读者,表示已经顺利拿到不动产权证了。


对于购房者来说,选择靠谱的房企固然重要,但不可回避的现实是,现在想要找一家没有债务、没有融资贷款的房企,难度恐怕不亚于大浪淘沙。


有风险意识很重要,但也不必成为惊弓之鸟,更重要的是辩证的看待问题,理性评估,在交易过程中保障自己的权益。


此文未有详尽之处,也欢迎有关专业人士指出并补充。


今天先这样。




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