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夜探城东新区入住情况,城“熟”了没?

2021-03-27 09:50:52    新贺州房产网     城市发展    

撰文/编辑@楼姐

修改/审核@房小密


作为贺州的新居住名片,不少人曾是砸了重金,挤破头购置一套城东新区的房子。

随着区域配套日渐成熟,当初开盘百人争千人抢的一众楼盘,也陆续实现了交付。

区域的价值核心,归根结底在于能够聚集多少人,聚集什么样的人。一座只有概念的空城,长久来说价值是站不稳的,入住率就是一个关键的指标。

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实拍城东新区入住情况


没有调查,就没有发言权。话不多说,开干!

为了了解目前城东新区的居住情况,我们夜探了城东新区13个小区,在晚上8-9点居家的高峰期,以亮灯率来作为入住情况判断的依据。

不过,亮灯率≠实际入住率,亮灯情况可能会因统计时间存在一定的差异,所以以下结果仅作为一个参考。


①绿洲家园 亮灯率:★★★

 绿洲家园是城东最大的小区,分为ABC三个区,总共约7000户。

据了解,绿洲家园最早的交房时间是在2016年,交房5年时间,目测亮灯率有50%以上。

在探访过程中,我们也看到一些没有亮灯的房子,阳台是已封闭玻璃窗或晾晒着衣物,表明也是有人居住的。

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该小区主要有130-140㎡的三房,167㎡左右的四房和190㎡左右的四房。根据新贺州房产网二手房市场数据监测,该小区最新二手房均价约为5600元/㎡。

点击绿洲家园查看该小区二手房源


②嘉年濠庭,亮灯率:★★★

嘉年濠庭是城东新区首个交付的商品房小区, 总户数约1400户,2017年开始交房,目前亮灯率目测达到60%以上。但白天观测到已装修户数,预计有70-80%左右。

嘉年濠庭也是一圈探访下来,感觉居住氛围最为浓厚的小区。小区沿街商铺餐饮、茶饮、药店、超市一应俱全,人气不低。

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该小区主要有80-170㎡左右的两房至四房。根据新贺州房产网二手房市场数据监测,该小区最新二手房均价约为8200元/㎡。

点击嘉年濠庭查看该小区二手房源


③贺州碧桂园,亮灯率:★★★

贺州碧桂园是碧桂园集团进入贺州开发的首个楼盘,也是其在贺州的品质代表作。

该楼盘为精装交付,可以看到入住速度明显是比较快的。2019年交房至今,目测亮灯情况已有45%以上,还是不错的。

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该小区主要有118-260㎡的三房至五房,根据新贺州房产网二手房市场数据监测,该小区最新二手房均价约为7200元/㎡。

点击贺州碧桂园查看该小区二手房源


④城投东苑(东方广场),亮灯率:★★

城投东苑(城投·东方广场)交房也有几个年头了,小区不大,共约220户。看到基本上都已装修,但亮灯的户数并不是很多,估计是常住的业主较少。

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根据新贺州房产网二手房市场数据监测,该小区最新二手房均价约为6300元/㎡。

点击城投东苑查看该小区二手房源


⑤金源·麒麟广场一期,亮灯率:★★

一期共有两栋住宅,约580户,从2019年开始交房,最后一批交房在2020年。可能是受到装修进度的影响,亮灯情况目测在1/3左右,先交付的1栋相对入住率相对较高。

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一期主要有102-130㎡的三房至四房,根据新贺州房产网二手房市场数据监测,该小区最新二手房均价约为7000元/㎡。

点击金源·麒麟广场查看该小区二手房源


⑥贺江·幸福里,亮灯率:★

普利幸福集团在贺州开发建设的第一个楼盘,也是幸福里系列楼盘中第一个交付的小区,高层+别墅,共约2459户。

最早在2019年12月底一期交房,2020年12月底全部交付,所以从亮灯情况看,一期的相对高一点,但整个小区的亮灯情况一般。

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该小区主要户型有107-178㎡的三房至五房,根据新贺州房产网二手房市场数据监测,该小区最新二手房均价约为6200元/㎡。

点击贺江·幸福里查看该小区二手房源


⑦阳光左岸,亮灯率:★✩✩✩✩

2018年10月交的房,共约367户,交房2年多,亮灯情况看起来比较零散,沿街商铺到是开得比较多。

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该小区主要户型有116-220㎡的三房至复式,根据新贺州房产网二手房市场数据监测,该小区最新二手房均价约为6100元/㎡。

点击阳光左岸查看该小区二手房源


⑧贺州碧桂园·中央公园,亮灯率:★✩✩✩✩

小区在2020年5月首期交付、11月底全部交付,小区共约472户,因为是精装修交付,入住速度会更快,看亮灯情况差不多有1/3。

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该小区主要户型有115-145㎡的三房四房,根据新贺州房产网二手房市场数据监测,该小区最新二手房均价约为7300元/㎡。

点击碧桂园·中央公园查看该小区二手房源


⑨锦湖豪庭,亮灯率:★✩✩✩✩

2020年8月初全部交付,大半年过去,已经有业主入住,但看亮灯的情况不是很多,不过一些没亮灯的房子,我们从阳台上也看到有衣物晾晒,说明是有业主常住了的。

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⑩碧桂园·爱莲府北苑/南苑,亮灯率:

2020年8月底北苑首期交付,2020年12月底南苑首期交付,小区共约1506户,从目前交房的楼栋亮灯情况看,目测整体不到1/4。

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丨碧桂园·爱莲府北苑

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丨碧桂园·爱莲府南苑

目前小区并未完全交付,但已售罄。小区主要户型有122-268㎡的三房至六房,根据新贺州房产网二手房市场数据监测,该小区最新二手房均价约为7100元/㎡。

点击碧桂园·爱莲府查看该小区二手房源


⑪安和园一期,亮灯率:✩✩✩✩

2020年8月1日一期交房,小区亮灯情况不是很多,不过也才交房半年,装修也确实需要花时间。

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根据新贺州房产网二手房市场数据监测,该小区最新二手房均价约为5900元/㎡。

点击安和园查看该小区二手房源

⑫爱莲湖·幸福里一期,亮灯率:✩✩✩✩✩

一期有三栋楼在2020年12月底提前交房,按贺州普遍3-6个月的装修周期来说,目前暂未有入住也是正常的。

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目前小区一期还有少量房源,二期销售中,主推户型有105-141㎡的三房四房,均价6900元/㎡。

点击爱莲湖·幸福里查看该楼盘详情信息


⑬鼎晟·国际花园一期,亮灯率:✩✩✩✩✩

一期2021年1月底交房,还处在集中装修期,暂时入住率为0。

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目前清盘还有少量92-110㎡的三房,单价6700元/㎡起。

点击鼎晟·国际花园查看该小区详情信息

在跟众多购房者的交流中,我们发现置业城东的业主,大多数还是以自住为主的。

目前从城东以上13个小区的入住情况来看,交房两年以上的小区入住率相对较高,还有一批新交付的小区业主大多还未完成装修入住,居住人气还不是特别旺。

相信再过一两年,区域的人气还会有进一步的提升。


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与城“熟”还有距离

城东还需努力

 

人多起来了,对资源的需求自然也会增大。

近两年城东新区的开发就从快速扩张转向了提质阶段,进一步完善公园、商业、学校等配套,我们可以看到新建了两个市政公园,三所学校,多个商业也启动了建设,居住的便利性和舒适度有所提升。

尤其商业是对人气最敏感的,像嘉年濠庭、贺州碧桂园这两个小区的街铺,基本上都处于满租的状态,绿洲家园的街铺有越来越多商家投入经营,泽森集团的华美达广场酒店也已投入运营。

金源麒麟广场二期的综合体商业、爱莲生活广场的星级农贸市场和公寓、城投大厦的商业综合体及写字楼相继启动建设。

这些都表明,城东的居住价值和商业价值,正在突显出来。

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同时,对教育资源的需求矛盾,也在日益突出。

尤其是小学,目前城东新区可招生入学的只有城东实验小学和平安路小学。

据了解,城东实验小学约有1600个学位,近两年入学压力非常大。

此前我们盘点过城东新区目前主要的商品房小区和规划总户数情况,主要的小区规划总户数超过2.5万户,还未计入区域内的一些单位小区和棚改项目。

从我们对入住情况的了解中可知,目前城东新区整体入住率其实还不算高,粗略估计不到片区规划建设总户数的30%。随着更多楼盘的相继交付入住,还会产生更多的入学需求。

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在平安路小学扩建和新城实验小学建成后,区域内三所小学可容纳的总学位大约在4000个左右,按一户一个孩子入学的话,仅能满足不到20%的家庭。

那么超出的入学需求怎么办?在其他城市也有先例可循。

比如柳州和桂林的部分城区,就将对部分学位紧张的学校实行“学区房学位锁定”,南宁、梧州的部分热门学校采用摇号入学等。

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这就意味着,“僧多肉少”的情况下,即使买学区房,也并不是一个100%的入学保障。

想要买城东学区房的家长,不得不考虑,未来城东新区将达到怎样的入住率,这其中又有多少家庭有适龄儿童需要入学?

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新区发展不易 置业需谨慎


经过这一次的实探,我们对于一个新区域的发展,感受也更深刻。

可以看到,一个区域从规划到建成,到形成一个成熟的居住群,这个过程需要不短的时间,一步步去积累,去实现。

一个项目整体建成少则2-3年的时间,多则四五年以上,装修入住又需要1-2年的时间,周边的配套也需要一步步完善,这还不计前期的筹建和规划时间。

城东新区从2014年至今,经历7年的时间,才有现在的初具规模,发展速度已是比较理想的。如今的城东新区可以说是完成了短期的基础嬗变,中长期利好正在兑现。

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新区的建设,需要时间,时间就是一个最大的变量,意味着中间存在一定的可变因素和未知风险。

这也是为什么已成熟的区域、建设中的区域和初期发展的区域,能够产生巨大的价值差异。

对于在考虑购买新区还是成熟区域的购房者,城东新区的发展历程,是一个很好的参考。

如果你看好新区的未来,那么你需要付出足够的耐心等待兑现,对未知风险具有承担能力。

如果你想要求稳,或在3-5年内对配套有明确需求的,那么相对成熟的区域会更适合,毕竟小孩上学,老人出门买菜这些都是生活中实实在在需要解决的问题。

各区域必有自己的优劣所在,理清自己的核心需求,是置业最关键的一步。

今天就这样。


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