贺州房叔：去了趟赣州，我回来啦！#Fs359

大家好，我是贺州房叔。

前两天去了趟江西赣州。此行主要目的是见几个老友，为了学习交流，同时本人在2014~2015年在赣州参与过地产项目，转眼5年过去了，这个城市和地产的发展也有很大的时空变化。

虽然说赣州的经济体量比我们贺州要大一些，但都是地级市，其发展规律也是相当的。

今天我不妨跟大家分享几点心得。

▲贺州到赣州路线图

简单说一下赣州的经济基本情况。

赣州位于江西省南部，下辖18个县区，辖区内总人口983万，是江西省面积最大、人口最多的地级市，2019年GDP3474.34亿元。

这些数据乍一看很大，不过在赣州人眼里赣州也是没有大产业、人口流出的“空心化”城市，这跟我们贺州人看贺州也是一样的。当然，全国很多内地省份地级市都是这种状态。

我是2015年夏天离开赣州，如今5年后重返所见的景象已经大为不同：

高层住宅和写字楼林立、路网和高架桥构建的交通体系，公园街道的景观绿化也打造得很好，整个城市的现代化面貌非常明显了。

▲赣州城市实拍

▲赣州城市实拍

当然，房价也已经大为不同。记得2015年赣州市区房价普遍是7000~8000元/㎡，但是如今稍微好点的楼盘都普遍12000~13000元/㎡，很多下辖县区普遍都卖到了7000元/㎡以上。

可见城市化的进程总是伴随着房价的上涨。

如果想在一个城市安居生活，有条件的话就尽量早点买房吧。

另外，这次还体会到了商圈的转移。

赣州的市区主城章贡区人口约有70万，新型商业综合体进入也很早，2011年底，8万㎡的中航九方购物中心开业，连首次进入江西的快时尚品牌zara都选择了赣州九方。

很快九方就成为这里的商业名片，非常火爆！不过没几年华润万象城也进来了，2015年开业。这趟赣州之行我已经发现，赣州的人气已经转移到万象城了！

▲两个商业中心位置距离图

▲赣州万象城，某服饰品牌

在赣州经商和生活的朋友说，大家都喜欢去万象城了，九方人气不如以前了，他开的新店也开在了万象城。

当然，新开的商业广场除了万象城还有好几个，比如宝能环球汇，开业是开起来了但是人气不佳；2014年就开始宣传的鹏欣水游城，体量很大，效果图很靓丽，但是至今未开业，9个月前才传出消息终于要启动。

▲赣州宝能环球汇，装修很好，开店率和人流量不佳

我还看到有很多新的商场还在施工，据说也有新的商业正在规划建设。

虽然赣州市人口的体量不小，但是如此多商业广场注定是存量博弈，再加上商圈的转移实在是太快！

所以，建议大家如果要投资商业的话，不管在哪个城市都要小心谨慎。

最后我还特地向本地的朋友打听了几个2014~2015年开始营销的几个超级专业大市场的实际运营情况，得到的回复是运营不起来。

最出名的就是赣州毅德城，当时这个项目商铺销售非常火爆，传言开盘当日销售40个亿，赣州下辖县区的有钱人一车一车的来买铺，如今整个市场空空的，毫无商业氛围和人气。

▲毅德城现状

关于毅德城这种模式，之前跟大家也说过梧州就有个毅德城。

总的来说，城市远郊大型市场体量大，因为拿地便宜，商铺一般卖得不贵，几十万/栋，但是通常招商和运营是难题，这种项目做失败的案例我实在是见过太多了，我也建议读者朋友小心谨慎。

我们经常说，贺州的房地产起步相对晚，发展相对慢，所以如今赣州这种景象在数年之后我们贺州也能看到。

也就是说，数年之后我们也会发现贺州城市化面貌会继续提升，房价大概率也会上涨。

▲贺州市中心商圈实拍

我们会看到，新的商场也会不断盖出来，但是商业之间的竞争会异常激烈，做旺的商场会很旺，其他商场则冷清，甚至开不起来。

如果以后贺州也开发超级远郊大市场，那么也会经历招商和运营的“大考”。

城市的发展和商业的演化会有它的逻辑和规律，这次赣州之行犹如管中窥豹，希望对大家的投资置业有所帮助。

好了，今天就这样。

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